沿岸の住宅購入者は、洪水リスクの上昇と保険料の上昇を無視しています

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沿岸洪水を扱っている州はフロリダだけではありません。 メリーランド州アナポリスの企業は、バージニア州、サウスカロライナ州、およびその他の州の一部の住宅所有者と同様に、ますます頻繁な満潮および高潮の洪水に直面しています。 ジム・ワトソン/ AFP by Getty Images

フロリダ州アポロビーチは、水辺のすぐ近くにある何百もの家が並ぶ運河の迷路です。 タンパのすぐ南にあるコミュニティ全体は、海抜約3フィートです。つまり、海面が上昇すると高潮の危険にさらされます。

米国沿岸の住宅購入者は、寝室のサイズを確認するのと同じくらい簡単に、各物件の洪水リスクを確認できます。現在、ほとんどの沿岸不動産リストに掲載されています。 将来の洪水リスクの詳細を含める 気候変動を考慮に入れています。 たとえば、アポロビーチでは、多くの物件が洪水リスクスケールで9のうち少なくとも10つです。

しかし、その知識は住宅購入者を止めていません。

ウォーターフロントの家は 数日以内に販売 市場に出て、同じ話が展開されています 南フロリダの海岸沿い 一度に 科学的な レポート 警告しています 地球が温暖化するにつれて沿岸洪水のリスクが高まることについて。

私たちはの教授です 都市地理学 及び アメリカの政治 不動産業界をフォローしている人。 人々が高額な損害をもたらし、最終的には資産価値を下げる可能性のあるリスクを無視している理由を理解するために、私たちは何百人ものフロリダの不動産業者にクライアントの動機と懸念について話しました。

これが私たちが学んだことです。

購入者に長期的なリスクを考慮するように促すものは何もありません

680年後半に2020人の認可されたフロリダ不動産業者を調査しました。 回答は示唆している 将来の住宅購入者は、概して、新しい家を探すときに標高や洪水の脆弱性を考慮しておらず、詳細な洪水リスクマップの入手可能性は彼らにほとんどまたはまったく影響を与えていません。

問題の一部は、住宅ローンの貸し手と鑑定士が海面上昇に対する不動産の脆弱性を考慮していないため、住宅購入者が手帳にリスクをすぐに感じていないことかもしれません。 住宅ローンを必要としないより裕福な買い手 必要ありません 洪水保険を購入するために、そして議会は ロールバックの歴史 洪水保険料が上がる。

要するに、バイヤーに長期的なリスクを考慮することを強いるものは何もありません。

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多くのフロリダの海辺の家やコミュニティは、海面上昇や高潮の危険にさらされています。 ジェフリー・グリーンバーグ/ゲッティイメージズ経由のユニバーサルイメージグループ

同時に、研究はリスクがどのようにコストに変換されるかを明確に示しています。 洪水リスクマップを作成する科学者による最近の論文によると、アポロビーチとタンパの本拠地であるフロリダ州ヒルズボロ郡では、 70%の増加 気候変動による2050年までの年間洪水被害。 それは30年未満の住宅ローンです。


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不動産業者が聞いていること

私たちは私たちが 2020年に調査を開始 人口の一部が洪水の危険にさらされている不動産を避けていた場合、需要は減少し、価格は下がるはずです。 私たちの 2018年の前回の調査フロリダ沿岸の住宅所有者を巻き込んだ、共和党員と民主党員は同様に、彼らの将来の住宅価値は海面上昇の影響を受けないと信じていた。

市場が洪水リスクをほとんど無視しているという理論をテストするために、私たちは不動産業者に何を見たのかを尋ねました。 11%が「まったくない」と報告しました。 680人のエージェントのうちXNUMX人だけが、洪水の危険性のある物件の住宅価格が「非常に頻繁に」停滞または下落していることを示しました。

また、住宅ローンの貸し手が、ポイントや住宅ローン保険などの形で、洪水が発生しやすい地域でローンの申し込みを拒否したり、ローンの料金を引き上げたりしたことはないかと尋ねました。 7%が「まったくない」と答え、「やや頻繁に」、「非常に頻繁に」、「常に」と答えたのはわずかXNUMX%でした。

エージェントの大多数(ほぼ70%)は、今後10年からXNUMX年で不動産市場への影響はほとんどないと述べています。

ここに彼らが言ったことのいくつかがあります。

「人々はフロリダの沿岸地域で購入しており、今後も購入します。購入する場合、価値が下がることはありません。 市場を牽引しているバイヤーの最大のプールは、引退した、または間もなく引退する人々であり、気候変動の影響が出る前に、彼らはずっと去っていくと信じています。 彼らは主に感情を買い、長期的な所有コストを考慮していません。 彼らはまた、現金で住宅ローンなしで購入しています。」

貸し手でさえ、現在、将来の海面上昇のリスクがある不動産の住宅ローン申請を拒否する本当のインセンティブを持っていません。 適合住宅ローンを購入する連邦政府機関 現在は必要ありません 洪水リスクまたは海面上昇の可能性に関する情報の収集。 これらの要件が変更された場合、洪水リスクは貸付決定に変換されます。

「沿岸の不動産の購入者は、経済的にリスクを回避することができ、保険料を高くするか、自家保険に加入することができます。 現在、海面上昇は私たちの地元市場では最優先事項ではありません。」

連邦洪水保険は、何年にもわたって米ドルから多額の助成を受けてきました。 実際、全米洪水保険プログラムは米国財務省に負っています 約$ 20億 住宅所有者が支払う保険料を超える費用。 1年2022月XNUMX日現在、 その新規および更新された洪水保険契約のすべて の対象となります リスク評価2.0と呼ばれる新しい価格設定システム リスクを考慮に入れるように設計されています。

しかし、プログラム 議員からの政治的圧力に直面している レートが急激に上昇したり、高くなりすぎたりしないようにするため。 さらに、南フロリダの市場の比較的大きな部分である現金で住宅を購入する購入者は、洪水保険の要件の対象ではありません。

「裕福な人々はまだ海の前に住むという考えに夢中になるでしょう、しかし彼らはおそらく海面上昇の影響に対してより弾力性のある財産を作るためにたくさんのお金を使うでしょう。 これは、ハイエンドの物件に対する需要がそれほど弱まらないことを意味します。」

少数のエージェントは、裕福な住宅所有者がリスクを真剣に受け止めており、構造変化に投資することを計画していることを示唆しました 家を高くするなど それは彼らの特性を海面上昇と高潮からより安全にすることができます。

市場は長期的なリスクを統合していません

のため 海面上昇と暴風雨のリスク 気候変動の結果として、現在南フロリダで販売されている住宅の多くは、損傷や高額な改造なしに30年の住宅ローンを長持ちさせることはなく、海面上昇に対して脆弱な住宅の転売は次のようになる可能性が非常に高いと結論付けています。 ますます困難.

これまでのフロリダの政策立案者は、リスクを無視するか、弱点を修正するための限られた対策しか講じておらず、他の場所でリスクを増大させることもありました。 たとえば、 防波堤 建設されると、砂の洗い流し方が変わり、近隣地域の侵食が増加する可能性があります。

多くの人々は、「市場」がこの問題に対処すると信じています。住宅購入者は、迫り来るリスクを認識し、脆弱な物件の価格を割り引いて、最終的には魅力と価値を低下させるでしょう。 しかし、フロリダの不動産業者から聞いたことは、市場がまだこのリスクを統合しているという仮定に疑問を投げかけています。

著者について

リサパーム、都市学と公衆衛生の教授、 ジョージア州立大学 及び トビー・W・ボルセン、政治学准教授、 ジョージア州立大学

この記事はから再公開されます 会話 クリエイティブコモンズライセンスの下で 読む 原著.


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