オーストラリアの住宅価格の急騰は、住宅バブルが現在存在するかどうかについてのエコノミスト間の意見の不一致を引き起こしている。 Brian Birdwell / flickr, CC BY-NC-ND
b-wordは、米国の住宅価格バブルが爆発的に崩壊してからわずか10年の間に、ラウンドを行っており、世界的な金融危機を引き起こしている。 オーストラリアの不動産価格が記録を打破し続ける中、これが持続可能かどうか疑問に思う人も多い。 
経済学者は、バブルをどう定義するか、あるいはバブルが存在するかどうかには同意しない。 直観的に、バブルは、資産の価格がベンチマークに対して過度に膨らんだ場合に存在します（これは不動産だけでなく、資産にも適用されます）。 そして、ここで摩擦があります：誰もそのベンチマークがすべきことに同意することはできません。
ベンチマークは、資産の価値の見積もりであり、いわゆるファンダメンタルズの供給、需要および価格に妥当な影響を及ぼす変数の集合に基づいています。 住宅の場合、これらの基本には人口増加、税制、世帯規模、世帯収入などが含まれます。
しかし、エコノミストは、どのようなファンダメンタルズが資産価格を決定するのか、それぞれの基本がどれほど重要であるのかについては同意できない。 同様に、これらのファンダメンタルズの価値は推定することしかできず、観察することもできません。 住宅価格がなぜそれほど高いのかを合理化するために、誰かが常にファンダメンタルズに基づいた物語を作り上げることができるという点には主観的です。
一部のエコノミストは、過去の長期平均やトレンドの基礎価値の見積もりなど、バブルを測定するための代替ベンチマークを提案しています。 資産価格がこれらの平均やトレンドよりも大きい場合は、バブルがあります。 しかし、この定義はあまりにも単純すぎる。なぜなら、経済はダイナミックで進化しており、長期的な平均とトレンドの両方が変化するからである。
価格上昇と泡
大部分の人々（経済学者を含む）は、資産価格が高値に達し、大きな修正（バブルバースト）が発生することに同意したときにのみ、資産価格が高値に達する。 それでも一部のエコノミストはバブルの存在を否定するだろう。
資産価格バブルの最も初期の例の1つは、17世紀のオランダのチューリップ球根（いわゆる「チューリップマニア」）の市場における狂気でした。 データが不安定であり、多くの歴史家が物語を書き直す際に大きな注意を払っていないにもかかわらず、Witte Croonen球根の価格が1月の26で1637倍に上昇し、最初の週にピーク値の20分の1に低下した2月の
しかし、 敬虔な学者ピーター・ガーバーは、:
チューリップマニアの素晴らしい物語は、物語があまりにも明らかに真実でなくても、泣いている泡の味を持つ人たちには邪魔されません。 金融マニアが財務面で恐ろしいアマゲドンを恐れている投資家で満たされた世界で、彼らのための準備が整った市場を常に見つけられるように、彼らは教訓的な利用のために完璧です。
兵士は、17世紀のオランダのチューリップ価格の突然の崩壊に伴い、供給を減らし、価格を安定させるためにチューリップを破壊する。 Jean-LéonGérômeのTulip Folly（1882）です。 Jean-LéonGérôme/ウィキメディアコモンズ, のCC BY-SA
バブルが観察された資産価格と適切なベンチマーク価値との間に大きな格差があると仮定すると、このギャップの単なる存在は、それがどのように生じたのかという問題を引き起こす。 答えは主に心理学に頼っているので、多くのエコノミスト（概念モデルを使って世界を表現しようとする）がこのコンセプトに苦しんでいます。
バブルフレンジー
バブルは最終的にはベンダーが利益を得てバイヤーに資産を販売し、将来は同じことを望んでいる信頼ゲームです。 このゲームは、人々の想像力を捉え、彼らのターンを説得するパワフルな物語に依存しています。
有名な米国 - ハンガリーのマルチ億万長者ジョージ・ソロス かつてヘッジファンドマネージャーが注目:
[...]泡は薄い空気から成長しません。 彼らは現実には強固な基盤を持っていますが、現実は誤解によって歪んでいます。
この誤解は、正式な経済学で頻繁に仮定される完全に合理的なパラダイムから出発する人間の行動や特性の帰結です。 代わりに、行動経済学者が主張するように、人々は多くの偏見を呈する。
これには、例えば、既存の信念（確認バイアスと呼ばれる）に合致する情報を探したいという欲求や、最も入手しやすい情報に基づいて意思決定を形成する傾向（可用性バイアスと呼ばれる）があります。 人々は、2つ以上の矛盾した信念、アイデア、または価値観を持っているときに不快感を経験し、解決しようと努力し、複雑な問題や出来事（フレーミング）を考える際に単純な抽象を採用します。
人々は直感的ではない統計学者であり、利得を経験すること（損失嫌悪と呼ばれる）よりも損失を避けることについてより多くのことを気にしています。 人間の行動の欠陥のリストは続けています。 さらに、人間、私たちの社会的な動物は、仲間と競争し、仲間をエミュレートし、羊のように牛を集め、噂に行動します。
時には、これらの特質と偏見はすべて、お互いを再執行し、住宅や株式などの価格を成層圏に送ります。
誰がバブルを恐れていますか？
バブル自体はめったに懸念されるものではありませんが、最初の家を購入しようとしているオーストラリアの若者の世帯は反対します。 問題は、もちろん、すべてのバブルが最終的にポップすることです。この訂正は、2つの理由から、一般に暴力的で痛いものです。
第一に、資産価格はしばしば上昇よりも速く下落するため、下向き修正は非常に短い時間で価値を破壊する可能性があります。 第二に、大部分の泡は借金に支えられています。泡が後の段階で拡大できる唯一の方法は、資産の需要が借金によって補強されているからです。
このような高負債と資産価格の下落は、不良債権者がバランスシートを修復して資産を売却する悪循環を引き起こします。 これは、その資産の価格をさらに低くし、資産の同様の所有者にさらに苦痛を与えるなどとなります。
泡の爆発に伴う痛みはかなり異なる。 時には経済が急速にバブル崩壊から持ち直すこともあります。 ドットコムバブル.
しかし、住宅バブルはそれ自身のリーグにある。 歴史的に、彼らは 常に深刻な後退につながったこれが変わると信じる理由はありません。 次回は変わらない。
バブルに対処する方法の答えは、「何もない」から「何が必要なのか」の範囲です。 問題は、誰も（政策担当者を含む）誰もバブルを確実に特定できないことです。
バブルのようなものがあれば、バブルがいつ飛び出しているかを知るだけです。 バブルがさらに拡大するのを早期に防止することは危険で不評です。 それは経済の残りの部分がうまくいっているとき、あるいは弱さの兆候を見せているときに資産価格の上昇を見越して金利を引き上げる勇敢な中央銀行家だ。
オーストラリアは住宅バブルの真っ只中ですか？ 私は手足に出て、肯定的に答えます。 現在の住宅価格がファンダメンタルズに基づいて正確にどこにあるのかについては、多くの議論があります。
しかし、私の意見では、これらの説明は匂いのテストに合格していません。これまでにないほど高い家計負債と組み合わせた住宅価格の2桁の数字 GDPの120％より、世界で3番目に高い）と家計債務サービシング・レシオ（また、 世界で3番目に高い）、不安定な状況に陥る。 投資家の感情が少しずつ変化したり、金利が上昇したり、失業率が大幅に上昇したりするだけです。 私は間違っていることを願っていますが、歴史は私の側にあります。
著者について
ティモ・ヘンケル（Timo Henckel）、応用マクロ経済分析センター、 オーストラリア国立大学
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